Πώς η αγορά ακινήτων επηρεάζει την τιμολογιακή πολιτική
Από τον
Θάνο Αμβρ. Φελούκα
26/2/2020
Η BMW αντιμετωπίζει ένα πολύ συγκεκριμένο πρόβλημα, όταν πραγματοποιεί μία έρευνα για μείωση κόστους: Πέφτει πάνω στον σκόπελο της φούσκας ακινήτων του Μονάχου! Μπορεί το εργοστάσιο της BMW Motorrad να βρίσκεται στο Βερολίνο κατασκευάζοντας εκεί όλες τις μοτοσυκλέτες πλην λίγων περιπτώσεων, ωστόσο είναι το Μόναχο αυτό που δημιουργεί το τεράστιο πρόβλημα.
Στην προσπάθειά της να προσελκύσει νέους εργαζομένους, αλλά και να κρατήσει τους υπάρχοντες, η BMW Motorrad έρχεται αντιμέτωπη με την βίαιη αναπροσαρμογή προς τα πάνω των ενοικίων, και των τιμών πώλησης. Είναι χαρακτηριστικό πως στο Μόναχο η μέση τιμή τετραγωνικού σκαρφάλωσε ήδη πάνω από τα €8,000 όταν η μέση τιμή για την Γερμανία το 2019 ήταν στα €2,993!
Έκθεση της UBS θεωρεί την αγορά ακινήτων του Μονάχου την μεγαλύτερη χρηματοπιστωτική φούσκα της Ευρώπης, την ίδια στιγμή που ο Γερμανός οικονομικός αναλυτής κ. Torsten Slok, θεωρεί τα ακίνητα στην Γερμανία συνολικά ως έναν από τους κορυφαίους κινδύνους για την παγκόσμια οικονομία. Η μόνη αντίστοιχη περίπτωση που πλησιάζει σε επικινδυνότητα το Μόναχο, είναι η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ.
Είναι χαρακτηριστικό το παράδειγμα που μας έδωσε άνθρωπος που εργάζεται στην BMW Motorrad στο Μόναχο για την δυσκολία εύρεσης στέγης. Ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν βρει ένα παράθυρο στην αυστηρή νομοθεσία περί ελεύθερων χώρων οικοπέδων και χτίζουν διώροφα σπίτια στην θέση των γκαράζ, με εμβαδό πλάκας έως σαράντα τετραγωνικών. Για αυτά τα «σπίτια στην αυλή» που το ταβάνι είναι λίγο χαμηλότερα και έχουν εμβαδό έως 80 τετραγωνικά αλλά σε δύο ορόφους, η τιμή έχει φτάσει και τα €750.000 από το μισό εκατομμύριο πριν λίγα χρόνια.
Ένα διαμέρισμα τεσσάρων χώρων στο Lehel έχει αυτή την στιγμή λίγο πιο κάτω από 4 εκατομμύρια Ευρώ ενώ ένα σπίτι σε προάστιο λίγο πιο έξω από το Μόναχο με πέντε χώρους ξεκινά στα 5 εκατομμύρια.
Οι νέες πολυκατοικίες που χτίζονται αυτή την στιγμή δεν λύνουν το πρόβλημα καθώς είναι σταγόνα στον ωκεανό, με τιμές διαμερισμάτων που ξεκινούν κοντά στα δύο εκατομμύρια.
Το Μόναχο έχει προσελκύσει πολύ κόσμο τα τελευταία χρόνια με ετήσιο ρυθμό αύξησης πλυθυσμού στο 6% και σταθερή άνοδο τιμών τα τελευταία 15 χρόνια.
Βασική αιτία που συμβαίνει αυτό, είναι οι μεγάλες εταιρίες που προσλαμβάνουν συνέχεια κόσμο. BMW, Siemens και Allianz είναι μονάχα μερικοί από τους μεγάλους εργοδότες…
Όταν λοιπόν η BMW Motorrad μετακόμισε στις προηγούμενες εγκαταστάσεις της F1 στο Μόναχο στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, το πρόβλημα υπήρχε ήδη… Απλά δεν ήταν τόσο μεγάλο.
Πληρώνοντας μισθούς λίγο πιο πάνω από άλλες Ευρωπαϊκές εταιρείες, η BMW Motorrad έχει και πάλι εργαζομένους που αδυνατούν να βρουν το δικό τους σπίτι, ή βαραίνουν από πολύ υψηλό δανεισμό.
Το ζήτημα είναι πως όσο αυξάνει το κόστος της εργατοώρας, τόσο αυξάνει και το κόστος των μοτοσυκλετών που σχεδιάζει το R&D…
Το πρόβλημα αυτό το έχουν πολλές εταιρείες τεχνολογίας χρόνια τώρα, μιας και αυτές είναι που μεγαλώνουν απότομα, και στην πορεία έχουν βρει μία σειρά από λύσεις…
Ωστόσο υπάρχει και κοντινότερο παράδειγμα, ένας άλλος κατασκευαστής έχει ήδη βρει την καλύτερη λύση και την έχει βάλει σε εφαρμογή, όπως θα δούμε σε επόμενο άρθρο…
Ο ακριβότερος δρόμος του κόσμου! Δεν καταλήγει πουθενά και οδήγησε το Μαυροβούνιο στην κατάρρευση! Η επιρροή του στη Β. Ελλάδα.
Άλλη μία ιστορία των Βαλκανίων
Από τον
Θάνο Αμβρ. Φελούκα
21/10/2024
Η τέχνη να λαδώνονται σε τέτοιο σημείο που να εξαντλούν όλους τους πόρους του προγράμματος που διαχειρίζονται είναι ένα φαινόμενο της ευρύτερης περιοχής μας. Οπουδήποτε αλλού φτάνουν μέχρι να βουτήξουν το δάχτυλο στο μέλι, κανείς δεν κλέβει ολόκληρο το βάζο, πολύ απλά γιατί κανείς δεν πρόκειται να γλιτώσει αν κλέψει το βάζο και όχι μία κουταλιά. Εδώ τα πράγματα γίνονται διαφορετικά με τον λαό να έχει κοντή μνήμη και να ακολουθεί οπαδικά. Ένα τέτοιο παράδειγμα υπάρχει λίγο πιο πάνω στην γειτονιά μας, καθώς μιλάμε για τον μοναδικό αυτοκινητόδρομο παγκοσμίως που γονάτισε ολόκληρη την οικονομία της χώρας ενώ παράλληλα είχε την υψηλότερη τιμή ανά χιλιόμετρο.
Η ολοκλήρωσή του θα είχε άμεσες επιπτώσεις στον τουρισμό της δικής μας χώρας, σύμφωνα με ρεπορτάζ της Σέρβικης τηλεόρασης, μειώνοντας την ροή Σέρβων τουριστών προς τις παραλίες της Βόρειας Ελλάδας ενώ μελλοντικά θα επηρέαζε ακόμη περισσότερο τους αριθμούς των επισκεπτών.
Αυτός άλλωστε ήταν και ο στόχος της κατασκευής του που έγινε με βάση τον νέο «Δρόμο του Μεταξιού», η πρωτοβουλία δηλαδή της Κίνας για έλεγχο και αύξηση της επιρροής της μέσα από έναν νέο δρόμο του μεταξιού, οικονομικής αυτή τη φορά, φύσης. Η CRBC (China Road and Bridge Corporation) χτίζει δρόμους, λιμάνια, αεροδρόμια κτλ σε χώρες που δεν μπορούν από μόνες τους να αναλάβουν το κόστος μέσα από ευνοϊκές συμφωνίες χρηματοδότησης, συνήθως με ανταλλάγματα δικαιωμάτων σε φυσικούς πόρους.
Στην συγκριμένη περίπτωση ο αυτοκινητόδρομος αυτός θα ήταν ένα εξαιρετικά δύσκολο εγχείρημα που δεν θα μπορούσε να συντηρήσει τον εαυτό του μόνο από τα διόδια. Ο μόνος τρόπος να δικαιολογηθεί ένα έξοδο για ένα και μόνο έργο που από μόνο του ξεπερνά το 60% του ΑΕΠ της χώρας και διπλασιάζει το ακαθάριστο εξωτερικό χρέος, θα είναι να συνυπολογιστούν οι επιπτώσεις του σε ολόκληρη την οικονομία.
Ως μία χώρα απόλυτα ενωμένη με την Σερβία, λειτουργώντας και ως λιμάνι της συμπληρωματικά με τα εμπορεύματα που είτε ταξιδεύουν μέσω Ελλάδας, είτε μέσω Δούναβη, το Μαυροβούνιο ήταν το τελευταίο σημείο χωρίς αυτοκινητόδρομο για την άμεση και ανεμπόδιστη έξοδο των Σέρβων στη θάλασσα.
Για τους Σέρβους τουρίστες είναι προτιμότερο, και ταχύτερο, να περάσουν τα σύνορα των Ευζώνων και να κατευθυνθούν στις βόρειες ακτές της Ελλάδας για τουρισμό, παρά να μπλέξουν στους δύσκολους δρόμους επαρχιακούς, εγκλωβισμένοι σε ένα ρεύμα κυκλοφορίας, ανεβοκατεβαίνοντας βουνά.
Αυτό που καθιστά το Μαυροβούνιο έναν μοτοσυκλετιστικό παράδεισο, όπως παρουσιάσαμε για πρώτη φορά στο Ελληνικό κοινό το 2013 όταν κάναμε εκεί το MEGA TEST ON-OFF εκείνης της χρονιάς, είναι ταυτόχρονα και ο λόγος που καθιστά αυτόν τον δρόμο ένα πανάκριβο εγχείρημα.
Μάλιστα είχαμε δει τις πρώτες τότε θεμελιώσεις και προεργασίες για μία γέφυρα που είχε ξεκινήσει η κατασκευή της καθώς ήταν απαραίτητη για την μετακίνηση του πληθυσμού γύρω από την πρωτεύουσα της χώρας και θα συμπεριλαμβανόταν στο μεγαλεπήβολο σχέδιο του αυτοκινητόδρομου των Σέρβων.
Ο νέος δρόμος θα ένωνε το λιμάνι Bar με την πρωτεύουσα Ποντγκόριτσα και έπειτα με το Βελιγράδι. Η Σερβία έχει έναν κάθετο αυτοκινητόδρομο που ενώνει το Βελιγράδι με την πόλη Νις, συνεχίζοντας έπειτα νότια. Για αυτό και είναι πιο εύκολο για τους Σέρβους να φτάσουν σε εμάς, από το να πάνε στις ακτές της Αδριατικής που δεν ανήκουν στην Κροατία. Αν δείτε τον χάρτη, ο νέος δρόμος που ήθελε να φτιάξει το Μαυροβούνιο περνά από μία καταπράσινη περιοχή της Σερβίας, βόρεια από το Κόσοβο, που ήταν το σημείο για το Mega Test On-Off 2022! Αν θυμάστε μιλάμε για την «Κόλαση της Καμπότζης», είναι το ευρωπαϊκό «δάσος της βροχής» με 84% κάλυψη πρασίνου, μία περιοχή με λίγους κατοίκους και έντονη μορφολογία εδάφους. Ακόμη πιο έντονη είναι η μορφολογία εδάφους μέσα στο Μαυροβούνιο, όπου για τα 163 συνολικά χιλιόμετρα υπήρχαν αμέτρητες σήραγγες και γέφυρες, ανεβάζοντας το συνολικό κόστος πάνω από το ένα δισεκατομμύριο. Εξαιτίας αυτού του δρόμου το χρέος του Μαυρουβουνίου ξεπέρασε το ΑΕΠ του, ενώ το κόστος άρχισε να μεταβάλλεται προς τα πάνω παρόλο που είχαν σταματήσει οι εργασίες γιατί το δάνειο από τους Κινέζους είχε βγει σε δολάρια ΗΠΑ. Το Μαυροβούνιο, μία χώρα 620.000 κατοίκων με κυρίαρχο προϊόν τον τουρισμό, δεν έχει δικό του νόμισμα αλλά χρησιμοποιεί το Ευρώ χωρίς να είναι μέρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Πριν από το Ευρώ και ενώ ήταν ακόμη μέρος της Γιουγκοσλαβίας, χρησιμοποιούσε το Μάρκο, οπότε δεν είναι περίεργο που χρησιμοποιεί μονομερώς ένα ξένο νόμισμα. Άλλωστε στόχος της ανεξαρτησίας από την Σερβία ήταν να μπει στην ΕΕ και να γίνει ένας τουριστικός προορισμός.
Πριν σταματήσουν οι εργασίες κατάφεραν να ολοκληρώσουν τα πρώτα 40 χιλιόμετρα που μέσα από μία εντυπωσιακή διαδρομή με γέφυρες και σήραγγες καταλήγουν σε ένα πολύ μικρό χωριό εκατό κατοίκων που ξαφνικά είδαν την ζωή τους να αλλάζει με μία φανταστική σύνδεση με την πρωτεύουσα.
Κατά κανόνα άδειος από κίνηση ο αυτοκινητόδρομος, ακόμη και το καλοκαίρι, έχει καταφέρει να γονατίσει την οικονομία του Μαυροβουνίου, πριν καταφέρουν να μετατρέψουν το δάνειο σε Ευρώ και με την βοήθεια της ΕΕ να ξεκινήσουν την αποπληρωμή του.
Αυτά τα 40 χιλιόμετρα έχουν γίνει με αυτό τον τρόπο ο ακριβότερος δρόμος του κόσμου και η απόφαση της ΕΕ να βοηθήσει την αποπληρωμή του δανείου, έρχεται μετά από Έκθεση που φανέρωνε τον κίνδυνο πλήρης παράδοσης της χώρας στην Κίνα.
Η κυβέρνηση του Μαυροβουνίου κατηγορεί την προηγούμενη για το δάνειο και την συμφωνία για την κατασκευή του δρόμου χωρίς να έχει γίνει σωστή οικονομική μελέτη για τις επιπτώσεις. Από την πλευρά της Κίνας η δήλωση είναι πως δεν είχαν στόχο να επιβληθούν στο Μαυροβούνιο αλλά να το βοηθήσουν να βελτιώσει τις υποδομές του και να αυξήσει την ροή τουριστών που αποτελεί το βασικό οικοδόμημα της οικονομίας.
Να λοιπόν που υπάρχουν χειρότερα παραδείγματα από το δικό μας. Παρότι οι συμβάσεις παραχώρησης, με πρώτη και καλύτερη (χειρότερη) της κατασκευής της Αττικής Οδού, αποτελούν παράδειγμα προς αποφυγή στα πανεπιστήμια της Ευρώπης, παρόλο που έχουμε την τιμή να πληρώνουμε διόδια σε ιδιώτες πριν την έναρξη των έργων, όπως έγινε στην ΠΑΘΕ, δεν καταφέραμε να είμαστε το χειρότερο παράδειγμα εκεί έξω. Ίσως το αμέσως επόμενη στην περιοχή των Βαλκανίων…